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Propiedad horizontal. Contribución de los locales comerciales a los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas

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Propiedad horizontal. Contribución de los locales comerciales a los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas

Propiedad horizontal. Contribución de los locales comerciales a los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas

05 Dic, 2016.- Las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad.

 

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2016. Recurso nº 3263/2014. Ponente: Excmo. Sr. D. José Antonio Seijas Quintana.

SEGUNDO.- Inmobiliaria Guicar SA, formula recurso de casación. El interés casacional lo justifica por la oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia de la Sala establecida en las siguientes sentencias:

a) 997/2005, de 14 de diciembre; 424/2002, de 30 de abril y 2 de febrero de 1991, conforme a las cuales en los Estatutos cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones a favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio;

b) 335/2009, de 29 de mayo; 85/2012; de 20 de febrero y 30 de abril de 2010, conforme a las cuales para la consideración de individualizables de determinados gastos comunes en una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el título constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad;

c) 729/2009, de 18 de noviembre; 427/2011, de 7 de junio; 342/2013, de 6 de mayo y 596/2013, de 3 de octubre, conforme a las cuales las exenciones genéricas de gastos que afecten a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. d) sentencias 620/2010, de 20 de octubre y 2002/2014, de 23 de abril, sobre supuestos donde se instalan nuevos servicios en interés de la comunidad -ascensor y plataforma, salvaescaleras, respectivamente-, donde antes no existían estos servicios y donde los locales no estaban exonerados en los estatutos del pago de estos gastos.

Los preceptos que se dicen infringidos son los artículos 9.1. e), 3. b) segundo párrafo y 5 segundo párrafo, de la Ley de Propiedad Horizontal, y artículo 396, último párrafo, del Código Civil (motivo primero); artículo 9.1, e), en relación con el 9.2, LPH (motivo segundo); artículo 9.1 e) LPH (motivo tercero), y artículo 9.1.e) LPH (motivo cuarto).

El recurso va a ser resuelto sobre la base de estas sentencias y de los artículos que se dicen infringidos y no de la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias provinciales. Esta Sala tiene resuelto el problema que se suscita y no resulta necesario para resolver apelar a estas contradicciones entre Audiencias Provinciales.

El recurso se estima.

1. Los Estatutos de la Comunidad expresamente señalan lo siguiente: a) artículo 1º, al final, «los dueños de la planta baja o primera de la casa no tienen participación en la escalera ni en el ascensor si llegara a establecerse; b) artículo 14»:«los gastos de conservación, reparación y reconstrucción de las escaleras serán costeados por todos los condueños, excepto los de planta baja o primera y patio posterior, y c) artículo 15: «los dueños de la planta baja estarán exentos de los gastos a que se refiere el artículo anterior y de los de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor si se estableciera. Los gastos de escalera y ascensor se dividirán entre los demás condueños en la siguiente proporción…».

2. Constituye un hecho incuestionable -STS 10 de marzo 2016- la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos. Lo que se cuestiona en este caso es si esa necesidad que tienen los propietarios de viviendas, en este caso de bajar el ascensor a cota cero y eliminar los peldaños de la escalera que llegaban hasta la puerta de entrada del edificio, es un derecho de la Comunidad sin limitaciones, que se puede imponer a todos los comuneros haciéndoles participes del gasto que la obra conlleva, conforme a su cuota de participación en la comunidad, por ser obras que se dirigen a eliminar barreras arquitectónicas, al margen de las normas rectoras de la comunidad, en los términos y condiciones que establece el artículo 9, e) para los gastos generales de la LPH, que se remite a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, o lo que es igual, sin respetar aquellas exenciones previstas en los estatutos.

3. Este criterio ha sido confirmado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en su disposición final primera, por el que se da nueva redacción al artículo 10 de la LPH, sobre «obras necesarias de conservación y accesibilidad», en la que su artículo 10.2 c) señala expresamente que «Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales».

4. Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias de 18 de noviembre de 2009; 7 de junio 2011; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad.

5. La respuesta no es la que ofrece la sentencia. Se confunde lo que es el quorum necesario para aprobar una obra, que se considera necesaria, con el régimen jurídico aplicable a su pago y que se concreta en este caso en el mantenimiento de las exenciones estatutarias, contra lo dispuesto en la sentencia recurrida. Y es que una cosa es la obligatoriedad de las obras y otra distinta el marco legal y estatutario que vincula a los comuneros para su contribución al pago las mismas.

6. La sentencias de esta Sala que cita la recurrida, de 20 de 0ctubre de 2010 y 23 de abril de 2014, plantean problemas distintos: la primera, después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil , autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios de forma diferente y la cuota de participación fijada en el título pudiendo incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que «las cláusulas que eximen del deber de contribuir a “gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras” a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008, redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños».

La segunda, plantea el problema de si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, «salva escaleras», para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor. La sentencia cita la de 10 de febrero de 2014, señalando que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.

Por tanto, en ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales.”

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